浅析房地产信托贷款利息税务问题！
实践中，房地产开发企业和信托公司就贷款利息发票问题引发讨论。房地产开发企业按期支付给信托公司利息，到期支付本金，理应据实取得利息发票，但是信托公司却迟迟不提供利息发票，那么是什么原因导致信托公司不提供利息发票？未取得利息发票对房地产开发企业有什么税务影响呢？房地产企业应如何解决信托贷款利息扣除问题？为此，智慧源作为16年来从事房地产财税研究的地产财税专家，为您一一解答，希望对您有所帮助。
一、信托公司为何不提供利息发票？
营改增之后，税务局加强发票管理，根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，一切从事生产经营的单位，收款时必须开发票。并没有规定和授权税务机关对某些行业网开一面。金融机构的利息收入属于增值税应税范围，由收取利息收入的金融机构缴纳。根据财税[2016]36号规定“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人”[法规文号应为财税〔2016〕140号]。[前后不是因果关系]，增值税应税范围的税前支出需要发票作为税前扣除凭证。那么信托公司收取利息时为什么不给房地产开发企业开具利息发票呢？
信托公司往往仅是一个通道，底层资金可能来源于银行发行的理财产品，假设信托公司收入15%的利息，其中8%属于银行理财产品，收益归银行；4%属于证券公司收取的通道费；剩下3%是信托公司自己收取费用。信托公司实际上就3%收入能开具发票，剩余12%信托公司开不了票。如果信托公司开全额发票，那么他将承担全部税负，而他实际收入却只有3%，因此信托公司不愿开发票，即使出具发票，也只能出具差额发票，而不能全额出具发票，这就是信托贷款利息发票税收问题的根源。
二、未能取得利息发票对房地产开发企业有什么影响吗？
根据税法规定：《企业所得税实施条例》第三十八条规定：企业在生产经营活动中发生的下列支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条取得土地使用权所支付的金额和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。
因此，在土地增值税的计算中利息费用扣除方法有两种：
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的
开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内。
不能够按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构证明的
开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内。
如果房地产开发企业未能取得金融机构利息证明，就只能选择第二种方法计算开发费用，对于前期拿地成本低，建设期长计息期长的开发商将会减损可扣除成本，导致税负增加。
三、如何解决房地产企业信托贷款利息扣除问题？
通过以上相关税收法规的分析，结合我们工作实践中对具体案例的处理，建议如下：
➤房地产开发企业和信托公司协商开具全额利息发票。
增值税
根据财税[2016]36号附件2规定：贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。财税[2016]140号第二项规定：纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。第四项规定：资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
税收法规明确指出金融机构应以收取房地产开发企业全部利息性质收入为销售额缴纳增值税，否认了购买理财产品持有至到期按照金融商品转让进行差额征税。
企业所得税
根据国家税务总局公告2013年第41号文《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：
（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。
（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额
征收管理法
国家税务总局公告2016年第53号第九项11款规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
信托公收取通道费和理财产品收益，可视为“未发生销售行为的不征税项目”，可选择按照“未发生销售行为的不征税项目”征税，但是无法开具增值税专用发票，房地产开发企业将无法抵扣增值税销项税额，但能在企业所得税和土地增值税中扣除。
➤房地产开发企业和主管税务机关协商，认可信托公司开具的利息单。
土地增值税
青岛市地方税务关于贯彻落实《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》若干问题的公告，青岛市地方税务局相应提出的青岛市地方税务局公告2018年第4号第六项规定：房地产开发企业向金融机构贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。
青岛地税局的口径，金融机构贷款借据、利息结算单据视为金融机构证明，允许在土地增值税中利息费用扣除。
企业所得税
天津国税2016年度企业所得税汇算清缴答疑第三问回答：企业向金融机构支付借款利息应以发票作为税前扣除凭证，金融机构利息结算单也暂可作为税前扣除凭证。企业向金融机构支付的手续费支出应以发票作为税前扣除凭证。
天津国税局的口径，金融机构利息结算单暂可作为税前扣除凭证。
增值税
国家税务总局公告2010年第8号：项目运营方利用信托资金融资进行项目建设开发是指项目运营方与经批准成立的信托公司合作进行项目建设开发，信托公司负责筹集资金并设立信托计划，项目运营方负责项目建设与运营，项目建设完成后，项目资产归项目运营方所有。该经营模式下项目运营方在项目建设期内取得的增值税专用发票和其他抵扣凭证，允许其按现行增值税有关规定予以抵扣。
金融机构利息结算单可视为其他抵扣凭证，允许抵扣增值税。
房地产开发企业补贴税点，信托公司协助开具全额利息发票，房地产企业妥协给予信托公司相应税点，信托公司协助开具利息发票，这样支付的利息将能在计算土地增值税扣除，也能在企业所得税前扣除，综合节约税负47.5%，与增加的税点成本而言，房地产开发企业未来将能减少大量税费，经过实践验证该方案得到房地产企业和信托公司一致认同。
观点：
各地对信托公司利息税前扣除在执行口径上有差异，房地产企业在掌握相关税收法规规定基础上，还应了解当地税局对税前扣除凭据的具体要求。
税收筹划应该是对全流程全价值链进行规划，在早期和信托公司协定贷款事宜签订贷款合同之时，就应该考虑好能够进行筹划的空间，提早规划。
转自：智慧源财税
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